NRC

Gedwongen verkoop huis stijgt

Door een onzer redacteuren

ROTTERDAM, 26 NOV. Het aantal gedwongen woningverkopen is de eerste tien maanden van dit jaar fors gestegen. Tussen januari en oktober werden 747 woningen gedwongen verkocht nadat de eigenaren betalingsproblemen kregen, een stijging van 39 procent ten opzichte van dezelfde periode in 2002.

Dat blijkt uit cijfers van het Kadaster. Het aantal onvrijwillige verkopen in de eerste tien maanden van dit jaar ten opzichte van 2001 ligt nog hoger: plus 86 procent. Omdat huiseigenaren de rentelasten of de hypotheek niet meer konden betalen, werden de huizen verkocht.

De malaise op de woningmarkt

De Nederlandse woningmarkt is in mineur. De jaren van hosanna-stemming zijn voorbij. Niet langer overnachten woningzoekers bij makelaarskantoren om als eerste een huis te bemachtigen, niet langer zijn huizenbezitters ervan verzekerd te verdienen op hun huis – dat vaker gezien wordt als een belegging dan als een plek om te wonen.

Eind vorig jaar begonnen de prijzen te dalen. Eerst bij de duurste woningen. Hypotheken waren op de groei gekocht, maar de rek was eruit. Beursexplosies vertaalden zich in koersverliezen, topfuncties in de ICT-sector verdwenen net zo snel als ze opgekomen waren.

Nu hebben de problemen op de woningmarkt zich ook uitgebreid naar het midden- en lagere segment. Afwachten is het nieuwe trefwoord. Huizenverkopers wachten af totdat ze tóch nog belangstellenden krijgen en willen de vraagprijs niet verlagen. Kopers wachten af totdat de prijzen, door menigeen voorspeld, door makelaars tegengesproken, een forse klap naar beneden maken. Tegelijkertijd blijft de bouw van goedkope woningen sterk achter bij de vraag. De doorstroming van de markt komt in gevaar en de woningmarkt verkeert in malaise.

‘Koper huis veel voorzichtiger’

AMERSFOORT, 31 DEC. Mensen zijn voorzichtiger geworden bij het kopen van een huis. Zo laten zij vaker een bouwkundige keuring uitvoeren alvorens tot aanschaf over te gaan. Van juni tot en met november heeft de Vereniging Eigen Huis 5.000 bestaande woningen gekeurd, 28 procent meer dan in dezelfde periode in 2002. (ANP)

Kadaster meldt daling verkoop van woningen

Door een onzer redacteuren

ROTTERDAM, 30 DEC. Het aantal woningverkopen loopt terug. In de eerste elf maanden van dit jaar zijn tienduizend minder huizen verkocht dan een jaar eerder. In de periode januari tot en met november werden er 178.051 huizen verkocht, in dezelfde periode dit jaar waren dat er 168.643. De daling bedraagt daarmee 5,2 procent. De gemiddelde huizenprijs steeg in dezelfde periode met 2,8 procent tot 204.000 euro.

Dat blijkt uit berekeningen op basis van de meest recente koopsomgegevens van het Kadaster. De huizenprijs vertoont al een jaar lichte schommelingen. In de duurste segmenten en in sommige steden dalen de prijzen, maar de gemiddelde prijs van de verkochte Nederlandse woningen is het afgelopen jaar gestegen.

In de maand november is het aantal woningverkopen sterk teruggelopen. Vorige maand werden met 15.804 stuks nagenoeg evenveel huizen verkocht als in dezelfde periode een jaar eerder. De gemiddelde prijs is in dezelfde periode met 3 procent gestegen tot 206.000 euro.

Huizenverkopen zijn sterk seizoensgevoelig. In lente- en zomermaanden worden traditioneel meer woningen verkocht dan in de winter. De vergelijking van de cijfers met dezelfde periode een jaar eerder, sluit dergelijke seizoensinvloeden uit.

Regionaal zijn er sterke verschillen op de Nederlandse woningmarkt. Met name in de grote steden in de Randstad en in Zuid-Limburg staan veel woningen te koop. Vooral duurdere woningen blijven lang op de markt. Uit de meest recente gegevens van de Nederlandse Vereniging van Makelaars blijkt dat de tijd dat een gemiddelde Nederlandse woning te koop staat, is opgelopen tot 73 dagen in het derde kwartaal, tegen 57 in hetzelfde kwartaal een jaar eerder.

Uit cijfers van het Kadaster blijkt verder dat het aantal gedwongen verkopen tussen januari en oktober met 39 procent is opgelopen tot 747 vergeleken met dezelfde periode vorig jaar. De NVM zei in oktober voor de komende kwartalen een ,,evenwichtig prijsniveau op de woningmarkt” te verwachten.

Recordaantal woningen in Nederland staat te koop

Door onze redacteur Freek Staps

ROTTERDAM, 7 OKT. In Nederland staan op dit moment tussen 95.000 en 100.000 woningen te koop. Dat aantal is nog nooit zo hoog geweest en zelfs verdubbeld ten opzichte van vorig jaar. De oorzaak hiervan is de moeizame woningmarkt. Vooral woningen boven de 300.000 euro worden aanzienlijk minder verkocht.

Dat blijkt uit gegevens van het Kadaster zoals deze door de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) zijn doorberekend. De NVM maakt morgenochtend bekend hoe de woningmarkt zich in het derde kwartaal van dit jaar heeft ontwikkeld. Voor dit jaar verwacht de NVM dat in heel Nederland in totaal 175.000 woningen verkocht worden.

Het forse aantal te koop staande woningen wordt veroorzaakt door een te hoge vraagprijs in combinatie met een afwachtende houding van mogelijke kopers. Hierdoor lopen de transactietijden, het aantal dagen dat een huis te koop staat, op. Volgens de makelaars vindt de moeizame verkoop zijn oorsprong in de economische recessie en de toenemende werkloosheid.

Hoewel het aanbod te koop staande woningen sterk is toegenomen, stabiliseert het zich volgens de NVM nu. Dat komt doordat onverkoopbare, duurdere huizen uit de verkoop gehaald worden. De afgelopen drie maanden hebben 7.800 huizenbezitters hun woning weer uit de verkoop gehaald. Gemiddeld stonden deze woningen 164 dagen te koop.

Het is voor de eerste keer dat dergelijke cijfers naar buiten komen. Eerder werd alleen bekendgemaakt hoelang een woning te koop heeft gestaan voordat die daadwerkelijk van eigenaar wisselde. In het tweede kwartaal van dit jaar bedroeg dat cijfer voor alle Nederlandse woningen gemiddeld nog 67 dagen.

Tegelijkertijd met de langere verkooptijd van woningen neemt ook het verschil tussen de vraag- en de verkoopprijs toe. ,,Mijn advies is: als er geen noodzaak is je huis te verkopen tegen een topprijs, stop er dan mee. Haal het huis uit de verkoop”, zegt de voorzitter van NVM Wonen G. Hukker. ,,Voor mensen die wel een prikkel zoals werkloosheid hebben, rest niets anders dan naar een reële verkoopprijs te gaan.’

Bouwers krijgen kantoren niet verhuurd en huizen niet verkocht

De leegstand doet financieel pijn

Overal ‘te koop’-borden, dat moest wel íemand geld gaan kosten. Bouwers Heijmans en Volker Wessels voelen de pijn van onverkochte woningen en leegstaande kantoren.

Door onze redacteur Freek Staps

AMSTERDAM/ROTTERDAM, 5 SEPT. Neem bijvoorbeeld het Kennedy Business Center in het centrum van Eindhoven. Dit kantoorgebouw heeft een atrium van zes verdiepingen met vier lagen kantoorruimte, winkels op de begane grond en, om het af te maken, zelfs een toren. En u krijgt er ook nog 650 parkeerplaatsen bij. Niet geïnteresseerd? Jammer voor Heijmans. Want dit kantorencomplex, dat over twee maanden opgeleverd moet worden, is nog onverkocht, heeft nog geen huurders en kostte de bouwers al wel 2,5 miljoen euro.

‘Kennedy’ is slechts een van de voorbeelden van kantoorgebouwen die door bouwer Heijmans gepland, ontwikkeld en gebouwd werden in economisch betere tijden, maar die nu geen huurders, laat staan een koper, kunnen vinden. En dat drukt uiteindelijk op de rekening van de bouwer. Bedrijven breiden niet langer uit, verhuizen liever niet en aflopende huurcontracten worden niet verlengd. De aan de talloze ‘te koop’-borden zichtbare problematiek leidt nu ook tot financiële probelemen bij de bouwers.

Gisteren maakten twee van Nederlands grootste bouwbedrijven Volker Wessels (15.700 werknemers) en Heijmans (10.500) bekend last te hebben van de malaise op de kantoren- en huizenmarkt. Ze moesten bekendmaken dat de winst fors was teruggelopen: bij Heijmans met een kwart, bij Volker Wessels met iets minder dan een vijfde.

Beide bouwers ervaren de problemen net iets anders: Heijmans kan geen huurders vinden voor 62.000 vierkante meter aan kantoren en bedrijfsruimte, Volker Wessels krijgt geen dure woningen meer verkocht. ,,De kantorenmarkt is slecht”, zei Heijmans-bestuursvoorzitter Guus Hoefsloot. ,,Er wordt dan ook nauwelijks nieuw vastgoed in ontwikkeling genomen.” Eerst de leegstaande panden maar eens verhuren.

Maar het zo snel mogelijk afbouwen van investeringen in commercieel vastgoed is niet voldoende voor Heijmans om de problemen het hoofd te bieden. De bouwer uit Rosmalen moet een voorziening nemen van 9 miljoen euro. Daarmee worden de bouwkosten zelf niet gedekt, dit geld is slechts bedoeld om ‘verkoopinspanningen’ en de rentelasten van de leegstaande kantoren voor de komende anderhalf jaar te dekken. Bij de overname van bouwer en ontwikkelaar IBC, in 2000, werd ook al een voorziening getroffen om deze verliezen af te dekken. Hoefsloot wil niet zeggen hoeveel dat was.

Volker Wessels signaleert de problemen op de kantorenmarkt ook, alleen staat er ‘nog’ maar 7.500 vierkante meter in vijf verschillende kantoren (die het bedrijf samen met anderen ontwikkelde) leeg. Groter probleem was voor Volker Wessels de huizenmarkt. De doorstroming van huizenbezitters naar een ander, meestal duurder, type woning komt langzaamaan tot stilstand. Dure huizen blijven onverkocht, wat effect heeft op de markt voor goedkope huizen: die mensen kunnen niet doorverhuizen. Bouwers als Heijmans en Volker Wessels ontwikkelen, bouwen en verkopen jaarlijks duizenden huizen, maar die blijven onverkocht. Volker heeft de aandacht direct naar goedkope woningen verlegd.

Bij zowel Heijmans als Volker Wessels komt grofweg de helft van de omzet uit de huizen- en kantorendivisies. De bouwers zien in dit segment nog geen verbeteringen op korte termijn, en verlagen beide hun eerdere winstverwachtingen voor de rest van dit jaar. Volker begint nu alleen nog maar aan nieuwe wijken of appartementencomplexen wanneer minimaal 70 procent verkocht is. ,,Wij merken ook dat de verkoop en de opbrengst van bestaande woningen terugloopt”, zegt Volker-bestuurder Herman Hazewinkel. ,,Mensen die eerder nog wel geïnteresseerd waren, haken nu af.”

Minder huizen verkocht in juli

Door een onzer redacteuren

ROTTERDAM, 26 AUG. Het aantal verkochte woningen is in juli met 11 procent gedaald in vergelijking met dezelfde periode vorig jaar. Vorige maand werden 17.490 woningen verkocht. In juni daalde het aantal verkochte woningen met 9,6 procent.

Dat blijkt uit een berekening op basis van cijfers van het Kadaster, dat gisteren de meest recente koopsomgegevens heeft bekendgemaakt. De gemiddelde woningprijs bedroeg in juli 205.000 euro.

Huizenverkopen zijn sterk seizoensgevoelig. In lente- en zomermaanden worden meer woningen verkocht dan in de winter. Daarom moeten de cijfers vergeleken worden met dezelfde periode een jaar eerder. De verkoopprijs in juli steeg met 1,5 procent ten opzichte van de prijs in juli vorig jaar. De prijsstijging van juni 2002 tot juni dit jaar bedroeg nog 3 procent.

In juli maakte de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) bekend dat het gemiddeld aantal dagen dat een woning te koop staat in het tweede kwartaal van dit jaar met bijna een vijfde is gestegen tot 67 dagen. In het duurdere segment is dit 124 dagen. In dezelfde periode vorig jaar was dat 100 dagen.

Ook het appartement, dat traditioneel het snelst verkocht wordt, werd in het tweede kwartaal moeilijker verkoopbaar. Hier steeg de gemiddelde verkooptijd van 41 naar 52 dagen. Volgens de Kadaster-cijfers van gisteren kostte een appartement in juli gemiddeld 152.000 euro, tegen 150.000 euro in juli vorig jaar. Volgens het Kadaster liep het aantal verkochte appartementen in juli terug tot 4.544, een daling van 8,5 procent.

Uit gegevens van het Kadaster blijkt verder dat in 2002 de prijzen in de provincies Flevoland (23 procent), Drenthe (21 procent) en Friesland (17 procent) het hardst gestegen zijn ten opzichte van een jaar eerder. De minst grote stijgingen vonden plaats in Utrecht en Noord-Holland (beide 3 procent).

dossier woningmarkt

Huizenprijs weer verder gestegen

Door een onzer redacteuren

ROTTERDAM, 15 JULI. De huizenprijzen zijn in het tweede kwartaal met 2,3 procent gestegen ten opzichte van een jaar geleden. De gemiddelde verkoopprijs van een woning is 203.235 euro. Het aantal verkochte woningen daalde met 3,8 procent tot 46.236. Dat blijkt uit gisteren gepubliceerde cijfers van het Kadaster. Makelaarsverenigingen NVM meldde vorige week nog dat de prijzen gelijk waren gebleven ten opzichte van dezelfde periode een jaar eerder. De twee hanteren verschillende rekenmethoden. De NVM telt een verkoop bij het tekenen van het koopcontract, het Kadaster registreert een transactie bij de overdracht.

Grote stijging van aantal te koop staande woningen

Door een onzer redacteuren

NIEUWEGEIN, 9 JULI. Het aantal woningen dat te koop staat is afgelopen kwartaal met 38 procent toegenomen. De gemiddelde huizenprijs is gelijk gebleven ten opzichte van hetzelfde kwartaal een jaar geleden en bedraagt 206.000 euro.

Dat blijkt uit cijfers over het tweede kwartaal van dit jaar die de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) vanochtend heeft bekendgemaakt. Ondanks de sombere cijfers blijft de NVM optimistisch. ,,De gekte is over in Nederland, maar van een stilstand in de markt is absoluut geen sprake”, zegt NVM-voorzitter O. Smit.

De huizenprijs is sterk seizoensgevoelig. In lente- en zomermaanden worden traditioneel meer woningen verkocht dan in de winter. Volgens de NVM hebben het lage consumentenvertrouwen en de economische recessie ,,slechts beperkte invloed” op de woningmarkt. ,,Het fundament van de markt is steviger dan verwacht”, zegt Smit. Tegelijkertijd is het aantal dagen dat een woning te koop staat met bijna een vijfde gestegen tot 67 dagen. In het duurdere segment is dit gemiddelde 124 dagen. In dezelfde periode vorig jaar was dat nog 100 dagen. Het woningtype dat traditioneel het snelst verkocht wordt, het appartement, werd ook moeilijker verkoopbaar. Hier steeg de gemiddelde verkooptijd van 41 naar 52 dagen.

Aan het einde van het tweede kwartaal, dat vorige week afliep, stonden er bij NVM-makelaars 74.465 woningen te koop. In dezelfde periode vorig jaar waren dat er 54.000, een stijging van 38 procent. De NVM voorspelt evenwel dat het prijsniveau ,,stabiel” blijft. Smit: ,,Dat betekent dat de prijzen de inflatie niet zullen bijhouden.” De inflatie is nu 2,4 procent.

Regionaal zijn er grote verschillen op de woningmarkt. In de regio Zeeland stegen de gemiddelde woningprijzen nog, terwijl de prijzen in Zwolle, Almere en Amsterdam daalden. In Amsterdam zakten de prijzen met 4,4 procent.

De woningprijs daalde in het vierde kwartaal van vorig jaar voor het eerst sinds 1994. Volgens cijfers van het Kadaster liep de gemiddelde woningprijs toen terug met 1,2 procent. Volgens de NVM, die een andere wijze van berekenen heeft, daalden de prijzen pas begin dit jaar. Toen noemde Smit de markt nog ,,instabiel”.

Vanochtend maakte de Rabobank bekend de hypotheekrente te verhogen. De Rabobank, marktleider op dit gebied, trekt het tarief waarbij de rente vijf jaar vaststaat, op van 3,8 naar 4,0 procent. Hiermee komt een einde aan een lange periode van dalingen. Volgens de Rabobank is de verhoging het gevolg van de stijgende langetermijnrente in de VS na optimisme over de vooruitzichten van de Amerikaanse economie.

Woningtekort neemt weer toe

Door onze redacteur Bernard Hulsman

ROTTERDAM, 5 JULI. De ‘nieuwe woningnood’ wordt groter. Het woningtekort zal oplopen tot 2,7 procent in 2005, zo blijkt uit cijfers van het ministerie van VROM. In 2000 was dit tekort nog 1,9 procent. De wachttijd voor een huurwoning is in Nederland gestegen tot gemiddeld dertig maanden, zes maanden langer dan twee jaar geleden. In de grote steden kan de wachttijd tot acht jaar oplopen. Starters op de woningmarkt in Amsterdam moeten een jaar of veertien geduld hebben.

De nieuwe woningnood, die vorig jaar werd uitgeroepen door de Amsterdamse wethouder Stadig, heeft een ander karakter dan die van de jaren vijftig en zestig. ,,Na de Tweede Wereldoorlog moest men wachten op een woning”, zegt Van Leeuwen, voorzitter van Aedes, de vereniging van woningcorporaties. ,,Nu wacht men vooral op een betere woning. Alleen bij starters is er sprake van ouderwetse woningnood.”

Belangrijkste oorzaak van de ‘nieuwe woningnood’ is de gestaag dalende woningproductie. Deze zal dit jaar waarschijnlijk niet uitkomen boven de 60.000, het laagste aantal sinds 1953. Vorig jaar werden nog 66.800 woningen in Nederland opgeleverd. Sinds de woningbouw in de jaren negentig werd geliberaliseerd en de woningcorporaties werden verzelfstandigd is het aantal nieuwe woningen in Nederland voortdurend gedaald. In 1995 werden nog ruim 93.000 nieuwe woningen opgeleverd. De voortdurende daling van het aantal opgeleverde woningen is opmerkelijk, omdat de huizenprijzen in de tweede helft van de jaren negentig explosief stegen. In een normale markt leiden hogere prijzen tot hogere productie, maar in de geliberaliseerde woningmarkt daalde de productie juist.

Volgens de NEPROM, de vereniging van projectontwikkelaars, wordt de stagnatie in de bouw vooral veroorzaakt door de overvloedige regels. ,,De jaren negentig hebben slechts een schijnliberalisering van de woningbouw gebracht”, zegt NEPROM-directeur J. Fokkema. ,,De markt werkt niet goed. De subsidies voor woningbouw zijn afgeschaft, maar de regelgeving voor woningbouw is, mede door de Europese Unie, alleen maar toegenomen. Bovendien hebben gemeenten door de langdurige volkshuisvestingstraditie de neiging om zich nog steeds heel gedetailleerd met de woningbouw te bemoeien.” Toch willen de projectontwikkelaars niet terug naar de staatsgeleide woningbouw. Aan de zelfstandigheid van de corporaties zal niet worden getornd, liet de nieuwe minister van VROM, Sibylla Dekker, de vaste Kamercommissie van VROM vorige week weten.

Alleen flat in Friesland

`Jan Modaal’ kansloos op huizenmarkt

Door onze redacteur Karel Berkhout

Het aantal mensen in Nederland dat een woning kan kopen is de afgelopen jaren fors afgenomen. Dat blijkt uit een onderzoek door deze krant naar de Nederlandse woningmarkt.

In 1997, het jaar waarin Nederland voor het eerst méér koop- dan huurwoningen telde, verdiende de helft van de Nederlandse huishoudens genoeg om een gemiddelde eengezinswoning te kunnen betalen. Maar dat aantal is sindsdien gedaald tot 30 procent – van de bijna zeven miljoen huishoudens in 2000, het laatste jaar waarover inkomensgegevens beschikbaar zijn. In 2002 kan met het – geschatte – gemiddelde huishoudeninkomen van 28.000 euro alleen nog een gemiddelde eengezinswoning worden gekocht in Groningen en Friesland.

Het kabinet-Balkenende, sinds deze week demissionair, streeft net als zijn paarse voorgangers naar vergroting van het aantal eigenwoningbezitters in Nederland. Maar de prijzenhausse op de huizenmarkt maakt het voor grote groepen onmogelijk om een eengezinswoning of appartement te bemachtigen. Deskundigen noemen met name de `starters’ op de woningmarkt en de huishoudens met één inkomen als grote verliezers, al weten zij niet hoe groot deze groep is.

Om deze groep `kanslozen’ op de woningmarkt in kaart te brengen heeft deze krant, in samenspraak met het Centraal Planbureau (CPB), daartoe een methode ontwikkeld. Omdat het inkomen de belangrijkste financieringsbron voor een woning is en voor nieuwkomers doorgaans de enige bron, bepaalt de hoogte daarvan hoeveel een huizenkoper kan lenen. Dan weet die dus ook hoe duur het gewenste huis mag zijn. Door deze `koopkracht’ van de huishoudens af te zetten tegen de huizenprijzen, kan worden bepaald welke inkomensgroepen de gemiddelde woning nog kunnen betalen.

Uit deze meting, waarbij geen rekening wordt gehouden met het eigen vermogen, blijkt dat het aantal mensen dat zo’n woning kan kopen overal in Nederland afneemt. Zo kon in 2000 in provincies Groningen en Friesland nog maar de helft van alle huishoudens een gemiddelde eengezinswoning betalen, tegen 70 procent in 1997. In Utrecht, Noord-Holland en Zuid-Holland was dat in 2000 maar 20 procent, tegenover 40 procent in 1997.

Voor `Jan Modaal’, het fictieve personage met een gemiddeld inkomen, zijn de uitkomsten nog pregnanter. In 1997 kon hij nog een gemiddelde eengezinswoning in zowel Groningen, Friesland als Zeeland betalen. Maar in 2000 kon hij zich in deze provincies alleen nog maar een appartement veroorloven. En anno 2002 alleen nog maar een appartement in Friesland.

This entry was posted in Bakker Blokken. Bookmark the permalink.

Comments are closed.